Due diligence impiantistica: cos’è, a cosa serve e come si svolge

Cos’è la Due Diligence impiantistica

La Due Diligence impiantistica è un’indagine approfondita che permette di fare valutazioni sullo stato degli impianti basandosi su analisi accurate. Solitamente questo tipo di indagine viene effettuata da grandi aziende che possiedono molti edifici di diversa destinazione d’uso, sia dedicati a uffici sia a industrie. Essa fa parte della Due Diligence Immobiliare, indagine che permette di verificare il valore di un immobile e trovare eventuali difformità tramite la valutazione di vari aspetti, oltre a quello impiantistico: urbanistico, edilizio, catastale.

I protagonisti della Due Diligence sono: il manutentore dell’impianto e il tecnico incaricato di svolgere la Due Diligence. Il manutentore accompagna il tecnico nei suoi controlli e si occupa anche di alcune operazioni periodiche come la pulizia dei filtri.

A cosa serve la Due Diligence impiantistica

La Due Diligence impiantistica serve a verificare lo stato di impianti termici, elettrici e antincendio per controllare se è necessaria una manutenzione e prevenire eventuali malfunzionamenti o danni causati da questi.

Le check list per una Due Diligence efficace

Le liste delle cose da controllare oltre ai singoli impianti sono parecchio lunghe e dettagliate. Dunque per una Due Diligence efficace solitamente vengono fornite al tecnico controllore delle liste specifiche  per i vari tipi di impianti.

In ogni check list sono indicati: l’elemento da controllare, l’elenco delle verifiche da fare per ogni elemento, in cosa consiste nella pratica ogni verifica e l’impatto che ha quell’elemento sul corretto funzionamento dell’impianto.

Nel caso degli ascensori, per esempio, tutti gli elementi hanno un impatto simile: la presenza della chiave di apertura del locale macchina e della chiave di apertura della porta ascensori in caso di urgenza ha un impatto di circa il 5%, il corretto funzionamento del telesoccorso invece ha un impatto molto alto pari a circa il 13%.

Per ogni elemento di controllo il tecnico deve segnare l’applicabilità della verifica e l’esito. Non sempre, infatti, è possibile accedere agli impianti o verificarne lo stato ed è importante sapere quali verifiche non sono andate a buon fine.

Gli strumenti della Due Diligence

La Due Diligence può essere un’indagine più o meno dettagliata. In alcuni casi può prevedere l’uso di strumenti come:

• il misuratore della pressione dell’acqua in uscita da idranti collegati alla rete antincendio
• misuratori della portata dell’aria nei canali delle UTA
• luxometro per la misura dei livelli di illuminamento.

La Due Diligence per verificare misure igieniche e di pulizia degli ambienti

Questo tipo di verifiche è molto utile anche per verificare che vengano applicate le misure igieniche e di pulizia in modo che gli ambienti di lavoro siano sanificati e sicuri per la salute di chi ci lavora/vive.

A tal proposito si verificano anche: pulizia di filtri dei fan-coil, UTA, split, estrattori dei bagni, uso di prodotti specifici, evitare il ricircolo dell’aria con i sistemi di ventilazione meccanica.

SLA: Service Level of Agreement

Le SLA – Service Level of Agreement – sono una variante della Due Diligence. Si tratta di verifiche funzionali solo visive dello stato di:

• manutenzione di impianti a servizio della climatizzazione invernale ed estiva, impianti antincendio, impianti di ventilazione meccanica, impianti elevatori (ascensori e montacarichi)
• verifiche sulla parte documentale prodotta dai manutentori, ovvero il libretto d’impianto di climatizzazione, il registro F-GAS delle fughe del fluido refrigerante dai gruppi frigo, il registro antincendio e di manutenzione ordinaria delle verifiche che da contratto devono eseguire i manutentori.

Per quanto riguarda la verifica documentale viene controllato che il libretto d’impianto sia compilato seguendo le indicazioni della normativa nazionale, o regionale.

La Lombardia e l’Emilia-Romagna, per esempio, hanno fatto delle delibere specifiche sulla manutenzione degli impianti termici e di condizionamento in cui danno indicazioni sulle frequenze dei controlli di efficienza energetica che risultano essere diverse dalla normativa nazionale.

Catasto regionale impianti termici – CRITER

Il Regolamento regionale 3 aprile 2017 n°1 – più volte modificato – contiene le disposizioni regionali riguardo a: esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari.

La Delibera di Giunta 15 maggio 2017, n. 614 – emessa in seguito al Regolamento – indica i nuovi modelli di Libretto di impianto e dei Rapporti di controllo di efficienza energetica.

Inoltre a giugno del 2017 la Regione Emilia Romagna ha creato il CRITER, o catasto regionale degli impianti termici, un sistema informativo che riguarda gli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici, a cui possono accedere coloro che si occupano del controllo degli impianti termici.

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